Uit de praktijk

Uit de onderstaande cases blijkt te meer, waarom ook u als opdrachtgever belang heeft bij een goede en realistische waardering van uw vastgoed.

Tuincentrum

Op verzoek van een bank is contact opgenomen met de eigenaar van een tuincentrum voor de waardering na realisatie van de nieuwbouw. Twee jaar daarvoor is het complex op basis van de tekeningen en beschrijving gewaardeerd door een regionaal bekend zijnd makelaarskantoor. Door een onjuiste gekozen grondslag voor de waardering van het complex is het object voor de realisatie maar liefst 50% te hoog gewaardeerd. De vraag is of de betreffende ondernemer zijn investeringsbeslissing ook had gedaan met een realistische waardebepaling. Door het terechte (aflossings-)beleid wat de bank zal voeren in deze situatie zal de ondernemer de nodige jaren hier de lasten van dragen.

Vruchtgebruik

Een ondernemer wordt de mogelijkheid geboden om voor de uitbreiding van zijn bedrijf het naastgelegen complex aan te kopen. De verkopende partij wil echter de twee aanwezige bedrijfswoningen bij het complex wel meeverkopen, maar blijven bewonen, zonder hiervoor een vergoeding te gaan betalen. De bewoning blijft in stand totdat de bewoners besluiten de woningen te verlaten. We spreken dan van de vestiging van het recht van vruchtgebruik met een metterwoon clausule. Het lastige hierbij is dat op voorhand niet duidelijk is hoe lang dit vruchtgebruik zal duren. Regel is om hierbij een verdeelsleutel toe te passen, die afhankelijk is van de leeftijd van de bewoner en de verwachte periode van het gebruik. Deze toedeling kan echter dusdanig ongunstig uitpakken dat dit resulteert in een negatieve waarde van de bedrijfswoningen. Hierbij is het dan ook zeer belangrijk dat tussen partijen duidelijk wordt overeengekomen hoe wordt opgegaan met de rechten en plichten over en weer. Dit vraagt ook in de waardering van het complex de nodige expertise. Uiteindelijk is door beide partijen overeengekomen om niet over te gaan tot de vestiging van het vruchtgebruik, maar tot een kadastrale splitsing, waarbij de woningen in eigendom blijven van de verkoper. Omdat het hier bedrijfswoningen betreft, kan dit wel voor andere problemen zorgen.

Grondpositie

Een landelijk supermarktketen overwoog om voor een mogelijke toekomstige uitbreiding van een distributiecentrum een aangrenzend perceel landbouwgrond aan te kopen. Gevraagd is om te bepalen van een reële aankoopprijs van het terrein zou zijn. De opgaaf lijkt op zich eenvoudig, maar belangrijk is om te bepalen van de feitelijke gebruiksmogelijkheden van de gronden zijn en wat de toekomstige mogelijkheden zouden zijn. Grondprijzen per vierkante meter kunnen uiteenlopen van nog geen euro per vierkante meter tot enkele honderden euro´s per vierkante meter. Indien er een concreet plan ligt, dan kan middels een residuele grondwaardering de waarde worden bepaald. In dit geval waren er nog geen concrete plannen en dient er uitgegaan te worden van de feitelijke situatie, waarbij gekeken dient te worden naar de huidige situatie als landbouwgrond. In dit geval betrof het een terrein voor akkerbouw. Van belang is daarbij welke vormen van akkerbouw mogelijk zijn. De te realiseren oogsten zijn bepalend voor de waarde van een dergelijk terrein. Verder bleek dat in de nabijheid een hoofdgas transportleiding was gelegen. De toekomstige gebruiksmogelijkheden zouden fors beperkt kunnen worden als zou blijken dat de leiding dwars onder het perceel zou lopen. Uit de ter plaatse te herleiden markeringen en de dienst KLIC van het Kadaster is de exacte ligging van de leiding te achterhalen. Goed onderzoek is dus essentieel bij de waardebepaling van vastgoed, zowel in deze casus, maar ook bij (alle) andere waarderingen.